原則として、住宅ローンを完済する前に住宅を買い換える場合には、ローンの残債を預貯金や売却代金で完済したあとに、新たにローンを組んで住宅を取得します。

とはいえ、現在のように地価の下落が続いている状況では、ローン残高が売却物件の価格を上回っていることも多いですから、買換えができないということにもなりかねません。

そこで、このような人を救済する制度として誕生したのが住み換えローンといわれるものです。

この住み換えローンを利用することで、金利の高い時代に借りた人は、低利の住宅ローンに乗り換えることができます。

住み換えローンの内容は、各金融機関によっても異なるのですが、主に次のようなものになります。

■対象者
現在の住まいの大幅な値下がりで、売却してもローン残高を完済できない人

■上限金額
次の金額のいずれか低い額を上限とした融資が受けられます。
・通常の住宅ローンと比較して、新規住宅の担保評価額の3倍の金額
・担保評価額に最高2,500万円を加えた金額

住み換えローンは、年収に占める年間返済額の比率が最高30％以内（通常の住宅ローンは最高40％）となっているので、融資条件が不利になり、その結果として通常の住宅ローンよりも融資額が少なくなります。

また、年収が多くないと借りられないケースがあったり、金融機関では信託銀行以外は不動産の仲介業などができないことから、提携不動産業者の物件の買い換えに限られるなどの制限があったりもします。